Налоги при продаже недвижимости в Казахстане: Полный разбор 2026
«Незнание налогов не освобождает от ответственности. Но знание — освобождает от переплат»
Продажа квартиры, дома или земельного участка в Казахстане может повлечь за собой обязанность уплаты налога на прирост стоимости. Многие продавцы узнают об этом только после сделки, когда налоговая присылает уведомление с требованием уплатить налог и штраф за просрочку.
В этом полном гайде мы разберем все аспекты налогообложения при продаже недвижимости в РК на 2026 год: когда налог платится, когда нет, как рассчитать прирост стоимости, как подать декларацию 240.00, какие штрафы грозят за нарушение и как законно уменьшить налоговую нагрузку.
📋 Оглавление
- Главное правило: ИПН 10% с прироста стоимости
- Срок владения: когда налог НЕ платится
- Как рассчитать прирост стоимости
- Исключения: когда налог не платится даже при продаже до 1 года
- Налоги для разных типов недвижимости
- Налоги в зависимости от способа получения недвижимости
- Декларация 240.00: пошаговая инструкция
- Сроки подачи и уплаты
- Штрафы и пени
- Как законно уменьшить налог
- Особенности для нерезидентов РК
- Продажа ипотечной квартиры: как считать налог
- Как Natumbe.kz помогает с налогами
- Итоговый чек-лист
Главное правило: ИПН 10% с прироста стоимости
Что это значит: Если вы продаете недвижимость дороже, чем покупали, разница (прирост стоимости) облагается налогом 10%. Если продаете дешевле или по той же цене — налога нет.
Пример расчета:
- Вы купили квартиру за 25 000 000 ₸
- Продали через 8 месяцев за 30 000 000 ₸
- Прирост стоимости = 30 000 000 — 25 000 000 = 5 000 000 ₸
- Налог = 5 000 000 × 10% = 500 000 ₸
Срок владения: когда налог НЕ платится
Главное исключение из правила: если вы владели недвижимостью более 1 года, налог на прирост стоимости не платится, независимо от суммы прироста.
| Срок владения | Налог | Пример |
|---|---|---|
| Менее 1 года | 10% с прироста стоимости | Купили за 25 млн, продали через 8 месяцев за 30 млн → налог 500 000 ₸ |
| 1 год и более | Налог НЕ платится | Купили за 25 млн, продали через 13 месяцев за 35 млн → налог 0 ₸ |
Пример расчета срока:
- Договор купли-продажи подписан: 15 марта 2025
- Регистрация в ЦОНе: 20 марта 2025
- Продажа: 18 марта 2026
- Срок владения: менее 1 года (не хватает 2 дней до года)
- Налог платится
Как рассчитать прирост стоимости
Прирост стоимости = Цена продажи — Цена покупки. Но есть нюансы в зависимости от того, как вы получили недвижимость.
Если вы КУПИЛИ недвижимость
Используйте цену, указанную в вашем договоре купли-продажи.
Если вы получили недвижимость по НАСЛЕДСТВУ
Ценой покупки считается оценочная стоимость на момент открытия наследства (дата смерти наследодателя), указанная в свидетельстве о праве на наследство.
Если вы получили недвижимость по ДАРЕНИЮ
Ценой покупки считается оценочная стоимость на момент дарения, указанная в договоре дарения или акте оценки.
Если вы ПРИВАТИЗИРОВАЛИ квартиру
Ценой покупки считается балансовая стоимость квартиры на момент приватизации (указана в договоре приватизации).
Исключения: когда налог не платится даже при продаже до 1 года
Есть ситуации, когда налог на прирост стоимости не платится, даже если вы владели недвижимостью менее 1 года:
1. Продажа единственного жилья
Если вы продаете единственное жилое помещение, принадлежащее вам на праве собственности, налог не платится. Но нужно доказать, что это действительно единственное жилье (справка из ЦОН об отсутствии другой недвижимости).
2. Продажа с одновременной покупкой
Если вы продаете одну квартиру и одновременно покупаете другую (в том же налоговом периоде), налог может быть зачтен в счет покупки. Но это требует консультации с налоговым консультантом.
3. Продажа между близкими родственниками
Сделки между близкими родственниками (супруги, родители, дети, братья/сестры) по заниженной цене не облагаются налогом, если это не фиктивная сделка для ухода от налогов.
Налоги для разных типов недвижимости
| Тип недвижимости | Срок для освобождения от налога | Особенности |
|---|---|---|
| Квартира | 1 год | Стандартные правила |
| Жилой дом (ИЖС) | 1 год | Включая земельный участок под домом |
| Земельный участок | 1 год | Для ИЖС, ЛПХ, садоводства |
| Коммерческая недвижимость | 1 год | Офисы, магазины, склады |
| Гараж, машиноместо | 1 год | Стандартные правила |
| Доля в недвижимости | 1 год | Налог считается пропорционально доле |
Налоги в зависимости от способа получения недвижимости
1. Купля-продажа
Цена покупки: Указана в вашем договоре купли-продажи.
Прирост: Цена продажи — Цена покупки.
Налог: 10% с прироста (если владели менее 1 года).
2. Наследство
Цена покупки: Оценочная стоимость на момент открытия наследства (дата смерти наследодателя).
Прирост: Цена продажи — Оценочная стоимость.
Налог: 10% с прироста (если владели менее 1 года).
3. Дарение
Цена покупки: Оценочная стоимость на момент дарения.
Прирост: Цена продажи — Оценочная стоимость.
Налог: 10% с прироста (если владели менее 1 года).
4. Приватизация
Цена покупки: Балансовая стоимость на момент приватизации.
Прирост: Цена продажи — Балансовая стоимость.
Налог: 10% с прироста (если владели менее 1 года).
Декларация 240.00: пошаговая инструкция
Если вы продали недвижимость с приростом стоимости и владели ею менее 1 года, вы обязаны подать декларацию по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00).
Способы подачи декларации:
- Онлайн через egov.kz (рекомендуемый способ)
- Онлайн через кабинет налогоплательщика на сайте kgd.gov.kz
- Лично в налоговом управлении по месту жительства
- Через представителя по доверенности
Пошаговая инструкция подачи через egov.kz:
- Войдите на портал egov.kz с ЭЦП (электронной цифровой подписью).
- Найдите услугу «Декларация по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00)».
- Заполните декларацию:
- Раздел A: Ваши персональные данные (ИИН, ФИО, адрес).
- Раздел B: Доходы от реализации имущества (адрес недвижимости, дата покупки, цена покупки, дата продажи, цена продажи, прирост стоимости).
- Раздел C: Расчет налога (прирост × 10%).
- Приложите документы:
- Договор купли-продажи (покупка).
- Договор купли-продажи (продажа).
- Техпаспорт недвижимости.
- Документы, подтверждающие цену покупки (если это наследство, дарение, приватизация).
- Подпишите ЭЦП и отправьте декларацию.
- Получите уведомление о принятии декларации в личном кабинете.
Сроки подачи и уплаты
| Действие | Срок | Куда |
|---|---|---|
| Подача декларации 240.00 | До 31 марта года, следующего за годом продажи | Налоговое управление по месту жительства |
| Уплата налога | До 10 апреля года, следующего за годом продажи | Любой банк через Kaspi, Halyk, egov.kz |
Пример:
- Вы продали квартиру 15 августа 2026 года.
- Подача декларации: до 31 марта 2027 года.
- Уплата налога: до 10 апреля 2027 года.
Штрафы и пени
Нарушение сроков подачи декларации и уплаты налога влечет серьезные последствия:
| Нарушение | Штраф | Основание |
|---|---|---|
| Неподача декларации | 15 МРП (≈ 57 750 ₸ в 2026 году) | Ст. 272 КоАП РК |
| Повторная неподача (в течение года) | 30 МРП (≈ 115 500 ₸) | Ст. 272 КоАП РК |
| Неуплата налога | Штраф + пени | Ст. 276 КоАП РК |
| Пени за просрочку | 1,25 × ключевая ставка НБ РК за каждый день просрочки | Ст. 597 НК РК |
Пример расчета пени:
- Налог: 500 000 ₸
- Ключевая ставка НБ РК: 14% (на 2026 год)
- Просрочка: 30 дней
- Пени = 500 000 × (14% × 1,25) × (30 / 365) = 500 000 × 0,175 × 0,082 = 7 175 ₸
Как законно уменьшить налог
1. Дождитесь истечения 1 года владения
Самый простой способ: если есть возможность, подождите, пока пройдет 1 год с даты регистрации права собственности. Тогда налог не платится вообще.
2. Соберите все документы о расходах
Если вы делали капитальный ремонт, реконструкцию, достройку — эти расходы могут быть включены в цену покупки, уменьшив прирост. Но нужны документальные подтверждения (договоры, чеки, акты).
3. Используйте налоговый вычет (если применимо)
В некоторых случаях можно использовать налоговый вычет, но это требует консультации с налоговым консультантом.
4. Продавайте по реальной цене
Занижение цены в договоре купли-продажи — это нарушение закона, которое может привести к штрафам и доначислению налога. Всегда указывайте реальную цену.
Особенности для нерезидентов РК
Нерезиденты Казахстана (лица, находящиеся в стране менее 183 дней в течение 12 месяцев) имеют особенности налогообложения:
| Параметр | Резиденты РК | Нерезиденты РК |
|---|---|---|
| Ставка налога | 10% с прироста | 15% с полной суммы продажи |
| Срок владения | 1 год для освобождения | 1 год для освобождения |
| Декларация | 240.00 | 240.00 |
| Двойное налогообложение | Не применимо | Возможен зачет налогов, уплаченных в РК, в стране резидентства (при наличии соглашения) |
Продажа ипотечной квартиры: как считать налог
Если вы продаете квартиру, которая была в ипотеке, налог считается по стандартным правилам. Уплаченные проценты по ипотеке НЕ уменьшают налоговую базу.
Пример:
- Купили квартиру за 25 000 000 ₸ в ипотеку.
- За 2 года выплатили процентов на 3 000 000 ₸.
- Продали через 8 месяцев за 30 000 000 ₸.
- Прирост = 30 000 000 — 25 000 000 = 5 000 000 ₸ (проценты не учитываются).
- Налог = 5 000 000 × 10% = 500 000 ₸.
Как Natumbe.kz помогает с налогами
Продажа недвижимости — это не только поиск покупателя, но и правильное оформление сделки с учетом налоговых последствий. Платформа Natumbe.kz предлагает инструменты, которые помогут вам избежать налоговых проблем:
- Налоговый калькулятор: Встроенный калькулятор рассчитывает налог на прирост стоимости с учетом всех нюансов (срок владения, способ получения, тип недвижимости).
- Юридические шаблоны: Шаблоны договоров купли-продажи с правильным указанием цены для налоговых целей.
- Образовательный хаб: Гайды (включая этот), которые помогут вам понять все налоговые нюансы до начала продажи.
- База проверенных консультантов: Через Natumbe.kz вы можете найти налоговых консультантов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.
- Чек-листы: Подробные чек-листы для подготовки к сделке, включая налоговые аспекты.
«Я продавал квартиру, которой владел 10 месяцев. Через налоговый калькулятор на Natumbe.kz рассчитал, что налог составит 450 000 тенге. Решил подождать еще 2 месяца до истечения года владения. Сэкономил 450 000 тенге налогов. Спасибо за честный инструмент!»
Итоговый чек-лист по налогам
- Определил срок владения недвижимостью (с даты регистрации в ЦОНе).
- Если срок менее 1 года: рассчитал прирост стоимости (цена продажи — цена покупки).
- Если срок более 1 года: налог не платится, декларация не нужна.
- Собрал все документы о цене покупки (договор, свидетельство о наследстве, договор дарения, договор приватизации).
- Проверил, есть ли исключения (единственное жилье, продажа между близкими родственниками).
- Если есть прирост и нет исключений: запланировал подачу декларации 240.00 до 31 марта следующего года.
- Запланировал уплату налога до 10 апреля следующего года.
- Использовал налоговый калькулятор на Natumbe.kz для точного расчета.
- Проконсультировался с налоговым консультантом (если сумма налога значительная).
- Указал реальную цену в договоре купли-продажи (не занижал).
- Сохранил все документы по сделке (минимум 5 лет).
- Подам декларацию вовремя, даже если налоговая не прислала уведомление.
Заключение
Налоги при продаже недвижимости в Казахстане — это не страшная тайна, а понятная система правил. Главное — знать:
- Срок владения: более 1 года = налог не платится.
- Прирост стоимости: налог 10% только с разницы между ценой продажи и покупки.
- Декларация 240.00: обязательна при продаже с приростом до 1 года владения.
- Сроки: декларация до 31 марта, уплата до 10 апреля следующего года.
Не пытайтесь уйти от налогов «серыми» схемами — это приведет к штрафам и доначислениям. Действуйте законно, используйте доступные инструменты оптимизации и консультируйтесь с профессионалами в сложных ситуациях.
Платформа Natumbe.kz поможет вам на каждом этапе: от расчета налога до поиска покупателя и оформления сделки.